< strong><a href="http://www.jagiellonski.pl/wp-content/uploads/2011/06/Agnieszka-Maria-Popko.jpg"><img class="alignleft size-medium wp-image-776" title="Agnieszka Maria Popko" src="http://www.jagiellonski.pl/wp-content/uploads/2011/06/Agnieszka-Maria-Popko-241x300.jpg" alt="" width="241" height="300" /></a>Jakiś czas temu głośno było o wprowadzeniu nowego podatku od wartości nieruchomości, czyli tzw. podatku katastralnego. W trakcie wyborów oraz po wyborach w kwestii podatku katastralnego zapadła cisza. Za wprowadzeniem podatku najbardziej opowiadają się przedstawiciele dużych miast, co nie jest zaskoczeniem, jeżeli to właśnie samorządy będą beneficjentami tego podatku.</strong> Czym jest podatek katastralny? Jest to podatek płacony od wartości nieruchomości. Katastralna wartość nieruchomości jest urzędową wartością, wyliczaną za pomocą ustalonego modelu. Wartość katastralna oparta będzie na tzw. katastrze nieruchomości, czyli elektronicznym systemie, który powstanie po zintegrowaniu Ewidencji Gruntów i Budynków, Ewidencji Podatkowej Nieruchomości oraz Ksiąg Wieczystych. Podatek ten będzie stanowił dochód samorządów, więc to one będą miały stosunkowo duży wpływ na kształtowanie podatku, czyli na ustalanie stawek, zwolnień oraz ulg. <strong>Nikt nie uchyli się od obowiązku podatkowego</strong> Wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości wymaga stworzenia oraz wprowadzenia systemu informacji o nieruchomościach i gruntach, a także ustalania i aktualizacji ich wartości, co jest bardzo kosztowne. Dane znajdujące się w systemie ewidencyjnym będą określały podstawę opodatkowania, wymiar podatku oraz definiowały podatnika. Zwiększy to efektywność opodatkowania i w zasadzie uniemożliwi uchylanie się czy unikanie płacenia podatku od nieruchomości. Jednakże wartość nieruchomości ustalana przez system bardzo często różni się od wartości ustalanej przez podatnika. Spowoduje to spory, których rozwiązanie będzie niestety długotrwałe i kosztowne. Przy analizie podatku od wartości nieruchomości istotną kwestią jest, w jaki sposób zostanie oszacowana wartość nieruchomości. Koncepcja podatku katastralnego zakłada, iż będzie opierał się on na rejestrze nieruchomości. Można zastosować, tak jak we Francji, metodę porównawczą. Polega ona na zakwalifikowaniu nieruchomości do odpowiedniej kategorii poprzez porównanie danej nieruchomości z tzw. nieruchomością wzorcową. Dla każdej kategorii przypisane zostały taryfy, które liczone są od m2. Powierzchnia wyliczona za pomocą tej metody nie jest równa rzeczywistej powierzchni nieruchomości. Do wyliczonej powierzchni dodawane są – przeliczone na metry kwadratowe – elementy wchodzące w skład nieruchomości, takie jak lokalizacja, garaż, strych itd. Następnie powierzchnię wyliczoną przemnaża się przez taryfę ustaloną dla danej gminy i w ten sposób otrzymany jest wymiar podatku. W Niemczech natomiast, jako bazę do obliczania wartości podatku, stosuje się wartość rynkową nieruchomości i jest ona obliczana zgodnie z ustawą o szacowaniu. Wartość rynkową definiuje się poprzez cenę, jaką uzyskałby właściciel przy sprzedaży nieruchomości. W przypadku budynków mieszkalnych szacowanie wartości rynkowej polega na ustaleniu wysokości czynszu z wynajmu nieruchomości, który otrzymywałby właściciel. <strong>Moment sprzedaży</strong> Zastanawiający jest fakt, iż w koncepcji, w której wykorzystuje się cenę sprzedaży nieruchomości do określania jej wartości, nie uwzględniony został moment jej sprzedaży. Chodzi o wyliczenie obecnej wartości przyszłych przychodów, czyli present value (PV). Jeżeli mówimy o sprzedaży jakiegoś towaru, to zawsze wyznaczamy moment jego sprzedaży. W takim wypadku należałoby określić moment w przyszłości, w którym właściciel nieruchomości zechce się jej pozbyć. Następnie trzeba określić przyszłą wartość nieruchomości, odjąć od niej przyszłe wartości podatku katastralnego i wyliczyć PV. W tym przypadku obliczenie PV będzie bardzo kłopotliwe. Dlatego najlepszą metodą jest oszacowanie wartości przez rzeczoznawców, tak jak ma to miejsce w przypadku ubezpieczania nieruchomości. Obecnie w Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości, którego wysokość uzależniona jest od powierzchni nieruchomości. Stawka podatku jest taka sama dla mieszkań o takiej samej powierzchni w centrum miasta, jak i na jego obrzeżach, podczas gdy wartość rynkowa tych obiektów znacznie się różni. Całkiem zrozumiałe byłoby więc niezadowolenie podatników, wynikające z tej „niesprawiedliwości”. Jednakże stawka podatku jest ustalana tak, aby mogła być zapłacona przez „przeciętnego” podatnika, co sprawia, że jest ona stosunkowo niska i nie powoduje protestów podatników. <strong>Pokusa łatania budżetów</strong> Wprowadzenie podatku katastralnego może wywołać i raczej wywoła protesty podatników. Obciążenie podatkowe z tytułu tego podatku będzie relatywnie wyższe. Załóżmy, że jesteśmy właścicielem mieszkania o powierzchni 45 m2 oraz wartości 300 tys. zł. Podatek od powierzchni nieruchomości – zakładając że zostanie zastosowana maksymalna stawka tego podatku, która dla 2011 r. wynosi 0,67 zł za 1 m2 – wyniesie 30,15 zł. Natomiast podatek katastralny – przy stawce 1 proc. – wyniesie 3 tys. zł. Niestety, nie każdy właściciel mieszkania będzie w stanie unieść takie obciążenie podatkowe. W efekcie właściciele nieruchomości, które są niewykorzystywane i nie przynoszą dochodu, będą musieli je sprzedać. Wprowadzenie podatku katastralnego ma również na celu zlikwidowanie zjawiska przetrzymywania nieruchomości w celach spekulacyjnych. Mimo wszystko, gospodarka rynkowa jest oparta na zasadzie poszanowania własności i jeżeli właściciel nieruchomości zechce ją sprzedać za jakiś czas z zyskiem, to jest to jego prawo i nie powinno się go przymuszać do jej sprzedaży poprzez nakładanie podatków. Ponadto, wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości, wpłynie na znaczne zwiększenie cen wynajmowanych mieszkań oraz cen dzierżawionych gruntów. Dodatkowo należy się zastanowić, jak wprowadzenie podatku katastralnego wpłynie na modernizację i inwestycję w nieruchomości. Remont budynków podnosi ich wartość, która to będzie podstawą do naliczania podatku. Nakłady na inwestycyjne spadną, ponieważ podatnicy nie będą wydawać pieniędzy na modernizację, żeby w następstwie płacić wyższy podatek od nieruchomości. Rozwiązaniem tego problemu mogłoby być wprowadzenie tzw. „wakacji podatkowych” dla wyremontowanych i nowych budynków. Biorąc pod uwagę fakt, iż to samorządy będą czerpały korzyści z wprowadzania podatku katastralnego oraz otrzymają uprawnienie do ustalania stawek tego podatku, rodzi to obawę, czy rady gmin nie ulegną pokusie wyższych wpływów do budżetów lokalnych, tak jak miało to miejsce w przypadku przedszkoli. Istnieje również duże zagrożenie, że wprowadzenie podatku katastralnego stanie się próbą ratowania budżetu państwa. Wyższe wpływy do kas samorządów lokalnych z podatku katastralnego będą próbą zrekompensowania niższych subwencji przekazywanych z budżetu państwa. Czyli zamiast programu oszczędności w celu naprawy finansów państwa, zostanie wprowadzony podatek. <em>Pierwotnie tekst ukazał się w "Gazecie Finansowej", nr 49/2011.</em>